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Au revoir, elevator pitch. De l'ascenseur, nous passons à l'ensemble qui le contient : l'immeuble ou la maison.

Ah l'immobilier ! Certes la crise des subprimes vient-elle d'outre Atlantique : c'est d'accord. Pour autant, il y a - en France - des tas de régions chères, où le marché reste et restera le même. Je le crois profondément. Une ville attirante, où les travailleurs continuent d'affluer pour s'installer (solde de population positif), eh bien cette aire est une mine d'or permanente. Au pire les prix vont-ils stagner un peu (et encore). Au mieux, les vendeurs vont-ils viser d'autres profils, plus élevés : je le crois davantage. Et donc, en théorie, tout peut rester cher. Pour longtemps.

Pour autant, il y a peut-être saturation. Je veux parler des ménages et de leurs moyens. Et alors, stagnation possible puisque les vendeurs touchent essentiellement - hors investisseurs - les familles (demandeurs de T3 minimum).

Je doute qu'un ménage moyen puisse rembourser, par exemple, plus de 800 à 1 200 € par mois : le marché peu à peu les exclut. La saturation vient sûrement du fait qu'un butoir mensuel est atteint. Regardons de près.

Voyons. Imaginons que vous ayez un capital de départ. Il vous faut emprunter :

120 000 € à 5 % pendant 10 ans ; vous remboursez mensuellement 1 300 €. Pareil à 15 ans : 950 €. À 20 ans : 800 €. Et à 25 ans : 700 € / mois.

Continuons : 150 000 € à 5 % pendant 10 ans ; vous remboursez mensuellement 1 600 €. À 15 ans : 1 200 €. À 20 : 1 000 €. À 25 : 900 €.

Maintenant, 200 000 pendant 10 ans : 2 100 € ; pendant 15 : 1 600 € ; pendant 20 : 1 300 ; pendant 25 : 1 200 €.

On augmente. 250 000 à 10 ans : 2 700 € ; à 15 : 2 000 € ; à 20 : 1 700 € ; à 25 : 1 500 €.

350 000 : 3 700 ; 2 800 ; 2 300 et 2 000 €. Et 400 000 : 4 200 ; 3 200 ; 2 700 et 2 400 € - là, c'est beaucoup.

En termes de seuils, je constate qu'un ménage moyen peut emprunter de 100 000 € à 250 000 €, sur différentes durées. Que dire ? Tout dépend de son capital de départ. S'il a un capital de 10 000, de 30 000, de 50 000 ou de 100 000 € (s'il vient de vendre son précédent bien par exemple), cela veut dire qu'il peut espérer acheter un bien oscillant entre 110 000 € et grosso modo 350 000 €.

Ce qui, selon que le m² coûte 2 000 ou 3 200 €, équivaut à :

[ 2 000 € le m²] : 1 T2 de 55 m² pour environ 1 000 € de mensualités ou 1 T4 de 100 m² pour env. 1 500 €.

[ 3 200 € le m² ] : 1 T3-T4 de 80 m² pour env. 2 000 € / mois ou 1 grand T4 de 110 m² pour env. 3 500 €.

Conclusion ? C'est vrai que se loger revient beaucoup plus cher qu'il y a 5 ans. Mon propre appart coûtait 1 200 € le m² (j'avais, il faut le dire, beaucoup marchandé). Sa valeur, maintenant : 3 000 € le m². J'en suis content mais c'est beaucoup trop. Jamais, en 2007, je ne pourrais faire vivre les miens dans mon quartier et ma superficie actuels.

Si mes évaluations tiennent debout, les vendeurs vont devoir considérer que les familles (cf. T3 ou T4) peuvent se permettre de dire oui à « seulement » 2 000 € le m², 2 500 maxi.

Peut-être les quartiers à 3 200 € le m² vont-ils baisser de 25 % en, mettons, 4 ans. Peut-être, encore et surtout, qu'ils vont attirer de plus gros cadres encore...

Dans une ville dynamique, j'opte pour le choix 2. Et vous ?

[ Simulateur en ligne | si les propriétaires des biens qui ont explosé sont modestes et qu'ils ont profité du boom sur ce premier bien pour y loger des locataires aisés et de leurs économies pour acheter un second bien, ils sont obligés - en cas d'incident de paiement - de supporter une grosse charge de coûts | il leur faut un réservoir de cadres ou de professions libérales, capables de payer une caution, parfois 1 000 € de loyer plus quelque 200 € de taxes et charges ]