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François Dubet


En deux temps. Je les aime comme ça les billets de blog. Vous savez ? Un fil directeur, qui introduit, et puis un cœur de sujet juste après : parfois en phase (dans la droite continuation), parfois différent. Comme une bifurcation. Vient alors une histoire, un rythme - oui - un truc en deux temps. L'un installe et l'autre dit.

C'est vrai que les derniers billets de ce blog ont des accents très perso. Je l'assume. Écrire des billets, c'est ouvrir quelque chose. Une boîte à choses (et c'est open). Une âme, un vécu... Souvent dans l'instant. Aux contributions pro, viennent contraster (compléter ?) des éléments perso : certitudes, doutes, expériences. Des pointillés forts. Ou bien le tiers-élément d'une tresse à trois brins : 1. le pro, 2. le perso dit (ici écrit), 3. le perso secret (le vrai, diffus, induit, invisible - comme un tempérament, comme un nuage humide, personnel, qui nimbe les écrits).

Ouais.

Je reprends un instant cette histoire de propos en deux temps. Puis passe, avec vous, à François Dubet, sociologue français.

Parlons des Simpsons. La série animée. (Hilarante.) L'art de ses nombreux scénaristes, c'est de couper l'épisode en deux temps, deux histoires. Que dire ? Narration bien faite. Et rebondissement central, qui fait une charnière immédiate. Alors vient un rythme, ok. L'histoire se tord, se dynamise, prend une posture. Un souffle.

Direction France culture à présent. (C'est le second point). Et chapeau bas. Dans son rendez-vous du mardi, de 11 h à 12 h, le journaliste Sylvain Bourmeau (blog, émission La Suite dans les idées) reçoit des personnages-piliers en sciences sociales et humaines. Son invité d'aujourd'hui : le sociologue méridional François Dubet, spécialiste de l'exclusion. Sa contribution d'aujourd'hui confirme un rôle, une pensée à part, stimulante. Qu'en dire ? Les grilles de lecture, selon lui, se plongent dans l'idéologie du XXe siècle. L'épreuve des faits dépasse, malmène et désarçonne donc ces anciennes (quoique vivaces) façons de lire le monde, de l'analyser (voir théma Paradigmes). L'idéologie donne une logique interne : une forme. Une limite...

Or, le monde a changé.

Le monde riche (le nôtre, celui du Nord) change à grands pas. Les institutions classiques ont du mal à suivre. Elles sont en crise. Leur côté rassurant, prépondérant, modérateur, répartiteur (en clair central) s'efface. Et le doute arrive. Regardons ça : la pratique religieuse perd du terrain, l'école absorbe mal la détresse culturelle, l'université isole au lieu d'introduire au choc (et aux attentes) du monde du travail, l'entreprise détruit ses propres emplois (elle est cannibale), les travailleurs sociaux peinent à tisser des références, des pratiques, des liens salutaires, les intellectuels lorgnent tantôt vers les idéologies (forcément réductrices, forcément croupies) tantôt vers le succès personnel lénifiant, pauvre et bien-pensant (carrière, reconnaissance, appétit pour les choses évidentes), les familles deviennent de simples noyaux, souvent monoparentaux, parfois marqués de la chute du père (divorce, chômage, mal à se projeter, à être un individu socioprofessionnel tenace, donc porteur d'une image de structuration, de légitimité, de sagesse - recul, enseignement - et d'autorité ; cf. Nom-du-Père - Lacan -, et cf. Animus).

La lose, en clair.

La perte des repères...

Augmentée d'un moteur ferme et à présent général : l'individualisme à tout va. Quand mon tissu va mal, et que son rôle signifiant part en toupie, je m'appuie sur moi-même. Fini le religare : mes liens, qui pourtant me définissent, s'effilochent. L'Autre devient un rien, un point d'interrogation, voire un porteur de microbes.

De sorte, et c'est là que je veux en venir, la déroutinisation s'installe. Ce qui faisait le code du vivre-ensemble perd en substance. Il se vide. Les modes de communication s'individualisent, donc perdent en efficacité générale. Et comme tout s'évanouit, j'échoue. Je doute. Je bataille. Porteur de moi et de moi seul (survie, accrochage délibéré). Moi seul avec - ou contre - le monde, c'est une croisade perdue.

L'Autre devient un moyen ou, pire, un obstacle. Il n'est plus lui.

Et moi sans lui, je deviens une soustraction. Une peine à être.

Dubet parle du sentiment d'échec. C'est le signal qu'un processus s'arrête. Au lieu d'attribuer à ce tissu de crise mes ralentissements, mes tentatives, mes arrêts dans le milieu (voir Attribution), je crois que l'échec est mon résultat. Ma chose. Mon fruit. Si le reste est maigre, c'est que moi je suis (et je me le dois) être fort. C'est-à-dire opérant. Mais comme c'est sociologiquement infondé, je me heurte à moi. Je crois que tout est de mon fait.

Je déprime. Et perds plus encore le lien avec autrui.

Que dire ? C'est intelligent, c'est réaliste. Je range Dubet parmi les pragmatiques.

Revenons-en à la déroutinisation, qu'il faut rattacher aux thémas Rituels et Besoins de structurer (de maîtriser) le cours du temps. J'en termine ici. Pour communiquer (trouver ce que les autres et moi avons en commun : attentes, envies, projets), je dois passer par des rituels. Des routines. Des garanties. Des clés. Ces processus amènent la paix sociale : si je sais comment pacifier un rapport (les rituels rassurent et montrent que l'on a le même référentiel que l'interlocuteur), eh bien si je possède ça, je me débrouille. Je sais rassurer l'autre et rentrer dans un lien. Il me reconnaît comme un pair.

Si mon trousseau comportemental est vide de clés - ou pire, doté d'une abondance de cultures différentes, segmentées, morcelées, microscopiques (pontillistes, pour paraphraser Dubet), autant dire spécifiques et individualistes -, je me perds. Je perds en lien. Je perds en assurance. Je me perds moi. Je m'éparpille. Et prends des coups (rejet, éviction).

Je m'attribue l'échec. En ligne de mire ? La violence : faite à moi-même, faite aux autres.

J'en finis : je veux rappeler combien, dans sa sagesse, le docteur Berne soulignait l'intérêt d'être superficiel. D'avoir les codes. C'est une dynamique sociale, tournée vers autrui, futile et utile. Constructive, en clair. Naturelle.

L'individualisme est une impasse. La peur de souffrir (maîtrise et prudence excessives) ? Un beau leurre. Le risque : une nécessité, consubstantielle à la vie.

Car il faut bien vivre. (Bon sang.) Et vivre, ça se fait ensemble.

Vous êtes ici chez vous : je vous souhaite une excellente semaine.

Be seeing you.

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[ Bande-son de mes dernières semaines : Charlie Winston, beatnik à souhait (The less I have, the more I'm a happy man... - Ouais, et un hobo, c'est un vagabond de la Grande Dépression, années 1930) | hobos, langage visuel ]

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Peu d'info sauve l'info (et son interprétation live)


C'est tout le propos d'Alain Fernandez : un bon tableau de bord est simple et resserré. On y voit peu de choses, qui frappent et aident à se décider.

Ce qui est simple est efficace. Ici, parlant.

L'image de la voiture a tout son sens. Regardez bien : le tableau de bord de 80 % des véhicules est facile et pertinent (vitesse, kilomètres parcourus, nombre de tours par minute du moteur, température de son huile).

Ce qui permet de savoir - en direct - si je dois accélérer ou ralentir (très court terme), faire voir mon bloc-moteur (court terme), ménager ma monture ou la pousser (court terme, moyen terme).

Oui.

Je me souviens d'hier. Déjeuner avec Adrien. Là, l'entrepreneur, féru de business intelligence et d'économétrie, me dit que son œil interroge deux ratios, qu'il creuse depuis longtemps.

Deux ratios qui renseignent sur la santé d'une entreprise. Regardez-les, aussitôt viennent les pistes :

1. La production stockée (mode de calcul). Elle indique les produits que l'entreprise a fabriqués (finis, semi-finis), qui restent en souffrance. C'est très proche de l'idée d'invendus, qui coûtent cher à produire, cher à stocker. Si une entreprise a accru sa production stockée de 12 % sur 1 an, c'est que 12 % lui restent sur les bras : son carnet de commande a chuté. Il a pu chuter de beaucoup : 12 % c'est la simple valeur de fabrication. Dans la réalité, ces 12 % s'augmentent d'une marge - ici manquante -, ils s'augmentent aussi du coût humain d'un moral qui se rétracte. Un invendu, ça fait mal aux gars de l'entreprise (regardez l'absentéïsme ou les arrêts-maladie, regardez aussi le coût sur le moral des fournisseurs, des partenaires commerciaux, des clients qui vous voient peiner, perdre votre magie, votre enthousiasme - cf. reportages sectoriels dans la presse voire bouche à oreille).

2. Le report à nouveau (calcul, exemple concret). Ratio, lui aussi, éclairant. Que fait l'entreprise ? En augmentant son report à nouveau, par exemple, de 8 % sur 1 an, elle montre que ses actionnaires renoncent un peu plus à prendre une part de dividendes. Ils choisissent, en cas de prudence (ou de pessimisme), de laisser une partie de ce qui leur revient pour préparer les lendemains, pour préserver l'entreprise.

Signe qu'un bât blesse.

Yep.

Souhaitant à tous une bonne poursuite de semaine, je vous cède la parole. Quelle est votre expérience des indicateurs ? Lesquels vous semblent correctement refléter la santé financière de l'entreprise ?

Au delà, de quoi nourrissez-vous vos tableaux de bord financiers ? stratégiques (rapports de force gagnants sur un marché donné) ? commerciaux (performances) ? managériaux (implication, moral des troupes) ? qualité (qualité réalisée en vrai, adéquation à la très subjective qualité perçue, chez vos clients - internes, externes) ?
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[ Qu'est-ce qu'un indicateur ? Le focus (très bien fait) d'Alain Fernandez ]

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Supplément d'âme, et de performance


Clic. C'est le bruit de la souris et c'est le terme consacré pour désigner les transactions sur le Net. Brick and mortar ? C'est le briques et béton du vocable anglophone, comprenez les magasins physiques, « en dur ». Regardons les poids lourds : côté clic ; côté « dur ».

En clic, chez les mastodontes, la cadence des ventes est traditionnellement décoiffante. Sur des campagnes-flash très ciblées, C-Discount affiche des pics d'environ 200 ventes par minute. Gros scores, liés à la fulgurance du Net en tant que moyen technique. Côté « dur », un numéro un sectoriel comme Orpi, avec 1 400 agences immobilières, déclare 3 ventes à la minute. Là aussi, s'il est toujours vrai, c'est un joli chiffre.

Parlons de mon chouchou. Il travaille dans le « dur ». Le panier-client moyen ? Quelques euros. Mais la cadence, mes amis, la cadence : 14 ventes à la minute. Mesurez l'ampleur [1].

Je vous le donne en mille, Alter Éco fait du bien. Son patron, ancien HEC, le dit sur son blog : L'objectif d'Alter Éco est de défendre l'idée d'un commerce plus juste grâce à l'outil économique et - grâce - au marché. Tristan Lecomte avoue promouvoir une forte culture de l'audit et de l'efficacité [2]. Nous voulons, explique-t-il, être le plus performant possible pour participer au développement du mouvement sur le long terme.

Long terme. Une expression que l'on associe, en ce moment, à la crise. Exploitant les ressources économiques, écologiques et humaines du business globalement utile, Alter Éco trace une (grosse) voie. Celle de la croissance.

Au sens plein...
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[1] Données 2006.

[2] Avec le cabinet PriceWaterHouseCoopers. Cf. blog de Tristan Lecomte.

[ Le capitalisme gagnant-gagnant, modèle économique en essor ? | revoir Mondragón | 80 Hommes, également | revoir aussi le management des hommes (le vrai), en Occident lié au protestantisme économique (qui est un humanisme) ou au mouvement coopératif, pragmatique et inspiré, tel que le développait mon grand-père | l'entrepreneuriat selon Tristan Lecomte | question gouvernance et pratiques managériales, il y a l'observatoire Great Places to work | autre sujet - l'immobilier, toute une crise (blog) | Crise, faut-il transformer les 3 piliers (merci House Mouse et Marie Phoenix) que seraient l'administration du capital (gouvernance, utilisation du profit), la R&D (compétitivité, création de nouveaux marchés), le recours aux matières premières (optimisation, innovation) ? dans le contexte mondial ? ]

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Tout ça, c'est comme jouer, estime l'experte en mathématique financière Nicole El Karoui, présente aux Matins, ce jour-même sur France culture. Le problème avec l'activité économique, c'est qu'elle génère de l'argent. Et cet argent, quand on le touche, on a envie de faire comme dans un casino : le jouer. Il brûle les doigts. Le jouer ? Pour en obtenir plus. L'argent s'auto-génère. (C'est l'idée.) Argent augmenté de lui-même. Ou diminué, comme en ce moment.

Le marché de l'argent, tout le monde le sait, obéit aux mêmes lois que les marchés de l'économie classique. Mais il y a comme une membrane entre virtualité et réalité. L'économie de tous les jours concerne un objet physique - améliorateur du quotidien ou porteur de rêve - ou un service perceptible, dont on peut jouir. Exemples : textile, voiture d'occasion, heures de ménage, ingénierie informatique, etc. Liste infinie.

Et plus on demande une chose, plus cette chose devient désirable : son prix augmente. Les demandeurs, jusqu'à un certain point, acceptent de donner plus pour poser la main dessus. Et ceux qui offrent sont heureux : maintenir leur niveau de production (quand ils le décident, comme les producteurs de pétrole), ça maintient la rareté du bien. Ils font la moue, décidant de céder aux plus offrants. Avec un rapport de force favorable, ils augmentent leurs revenus.

Voilà, basiquement, comment les acteurs économiques s'y prennent pour augmenter mécaniquement les prix. En économie classique, on l'a vu. En économie financière c'est surtout la demande qui nourrit la vague de désir. En outre, l'argent [1] est plus volatil que les biens et services. Il s'en détache et prend une grande autonomie. Les transactions, il est vrai, sont fluides : un ordinateur de part et d'autre, une connexion, un arbitre plus ou moins vigilant, le tour est joué. Le système est comme ça. Il incarne un ordre social, symbolique et factuel, que tout entretient.

De sorte que l'échange a lieu. Façon live. De l'argent contre de l'argent : on mise sur la valeur présumée d'un paquet d'argent. (On mise avec... de l'argent.) Lui-même moyen et fin, il permet de juger (d'apprécier) et aussi de rentrer dans le circuit. De le grossir. De le rendre finalement consanguin. L'argent ? Moyen et fin d'un système vivant, où tout se contamine, en petit comité (opérateurs pointus).

Une mare, avec sa propre météo.

Résultat ? Des bulles. Celles du champagne quand le système croît en logique interne (il enfle). Il est plus vif que le marché traditionnel, dont il est l'excroissance et avec lequel il conserve seulement des points d'ancrage. On l'a vu. Tout monte et tout gonfle, généralement vite. Et tout a une fin : la bulle (symbole de fragilité, de paroxysme) explose. Les valeurs liées ? Elles décrochent. Un principe de réalité saisit les fêtards : les valeurs sont trop fortes ; elles sont virtuelles. Complètement en dehors des services rendus (facturés et payés) de l'économie classique, utilitariste, quotidienne.

Une gueule de bois débute.

Comme on commence à vendre, on continue à vendre. La valeur, fruit d'une demande qui touche à sa limite et d'une offre qui se met tout à coup à brader - pour encaisser l'argent et se retirer avant de mourir -, eh bien cette valeur baisse. Puis elle dévisse quand le vent de panique touche le gros des opérateurs de cette petite flaque systémique, où tout est lié (rumeurs, amplifications, passions humaines).

La bulle fait mal.

Je me souviens de celle de 2001. Des supports de presse écrite me commandaient des panoramas, des articles ciblés. Le marché financier (alors fort loin du marché réel, de celui des utilités-terrain, des factures encaissées en vrai, des fidélisations-client), ce marché grossissait, fort de lui-même.

Un ou deux avertis - pris de vertige [2] - s'en sont alors retirés, entraînant une panique (Waw, tu as vu ? Telle référence encaisse et s'en va : ça augure quoi ?). Les start-ups de l'époque sont devenues des start-downs : les fleurons de l'économie numérique ont vécu un réel décapage à l'acide. Résultat ? Les financements. Ceux qui injectent de l'argent dans le capital des entreprises ont pris peur (Et si ça s'écroule après ?). Les entreprises ont dû se développer sans cash. Ou mourir. Re-descente sur terre, peut-être. Tri par le vide, c'est sûr. Ralentissement économique et coup de frein, c'est certain.

C'est en ça que les financeurs font du mal ou du bien. C'est-à-dire majoritairement les banques.

Alors imaginez quand la crise vient d'eux...

L'Amérique, coutumière du Emprunter plus pour consommer plus, a usé et resucé le concept. Le banquier parie sur la solvabilité de son client. Il spécule, misant sur l'augmentation des capacités de sa cible. Or la cible - mal préparée à la compétition mondiale (cf. ouvriers, petits employés) - peine à joindre les deux bouts, elle décroche. Le banquier, déconcerté, mange son chapeau. Dès qu'un client vient le voir, il se méfie à outrance : les entreprises peuvent se rhabiller. Les acheteurs de logements aussi. Les opérateurs économiques investissent mal ou peu, perdent en compétitivité, en perspectives, en croissance - et dégraissent les postes et la masse salariale. De leur côté, les propriétaires de logements ont du mal à acheter autre chose, faute de prêts, ils doivent en plus baisser les prix du bien, pour coller à la crise. Et vendre.

Tout baisse.

Pour saisir ce que les groupes ont de systémique et de contaminant, mettre à profit la théorie des jeux. Les tendances groupales nous sauveront (écologie, synergies, benchmarking, tolérance et pragmatisme). Ou nous tueront (égoïsme effréné, soif de sécurité, obligation de moyens, mauvais arbitrages, idéologie, angoisse de tout et de son contraire).

Ce siècle-ci, et bien plus que dans l'économie, doit affronter ça. Se concerter ou mourir.

Je veux ici dire que les spéculateurs, quoique proches de l'économie classique (ils la suivent, l'anticipent et - malheureusement - l'influencent), sont aussi étrangers à l'économie réelle que le sont entre eux aéronautique et ikebana.

Certes l'État a-t-il un rôle : régulation, justice sociale, facilitation du libéralisme (cet accès autonome, et éclairé, à la connaissance, aux soins, à l'expression culturelle, politique et religieuse, au travail).

L'individu, lui aussi, a son mot à dire.

Le consommateur est roi [3] : choisir de donner son argent à des opérateurs minables, c'est dommage. Le placer, ou consommer, chez des gens responsables (producteurs bio, fonds de pension éthiques, PME locales, campus intégratifs, agents de développement des pays du Sud, opérateurs en R&D), ça c'est de notre ressort.

Tout est possible.

C'est ça la finalité du truc : faire du bien aux hommes. Générer de l'argent (et même beaucoup) pour ça. Pour sa communauté. Pour innover. Pour tirer les accidentés du bourbier. Pour jouir du temps terrestre avec les siens.

Pourtant optimiste (et confiant), je finis avec un trait de bile. Plus que ces quelques incompétents qui partent avec un golden parachute indécent, j'ai l'œil noir pour les spéculateurs qui, voyant le marché désenfler, se sont mis à jouer avec... les marchés du sol. L'Afrique a subi ce cynique déplacement, directement sur ses productions vitales (matières premières, denrées vivrières). Le coton, déjà mis à mal par les subventions américaines. Le cacao. Les productions agricoles, le marché des métaux. Tout ça a enflé comme une grenouille, privant les locaux des fruits de leur propre travail.

Tout est devenu cher pour eux.

La spéculation sur les médicaments (sorte d'actuariat sur les niches de malades à venir), ça, ça me crispe aussi. Le vol des molécules traditionnelles, patrimoine de beaucoup de peuples. Le saccage de la connaissance...

L'économie, la vraie, c'est heureusement tout autre chose.

Ce qui est triste c'est que la spéculation l'influence.

Gardons la foi.

(Et consommons responsables.)

Mieux : investissons dans ce qui le mérite.

Après tout, l'argent, c'est ce qu'on en fait.

Be seeing you.

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[1] Ce côté vif et frondeur, quasi insolent, l'argent le porte en lui depuis les origines. Les pièces de métal résistent au temps (les quartiers de bœuf, beaucoup moins), il est plus léger que les biens qu'il désigne, de surcroît quand les billets viennent symboliser des tas de pièces métalliques. Il passe facilement de mains en mains, il peut même donner la fièvre. Accumulation, spéculation (paris fumeux, déconnexion des appuis matériels, ouverture aux passions humaines). Quand viennent les transactions électroniques (cartes bancaires, virements par fax, via le Net ou le mobile ou la salle de marché), l'argent se fait concept. Il devient potentiel. Il perd tout, ou presque, de son substrat de symbole d'un truc réel. Il s'évapore et brûle les mains. Comme un vif-argent, ce métal fluide, mystérieux (connecté à l'intimité cachée) et capricieux que préside le dieu Mercure. L'Hermès farceur, autonome et rapide. Qui fait son passe-passe et joue des tours.

[2] Un simple ratio (c'est du bon sens) devrait permettre de savoir où un marché donné - quel qu'il soit - en est de sa bulle. Une fois visualisée la concentration, la densité et la dépendance des parties-prenantes sur une surface donnée, en clair le degré d'interdépendance (hypercomplexité) entre les opérateurs, il faut ramener la valeur financière constatée sur la valeur économique et stratégique des entreprises, seuls vrais indicateurs en somme (cf. les marges commerciales, le taux d'endettement, l'indépendance par rapport aux fournisseurs ou à la donne technologique). En clair : valeur spéculative / valeur réelle.

[3] Revoir Sam Walton.

[ Mamon est la personnification de l'appétit des choses, de la possession matérielle (Matthieu 6:24) | j'ajoute que Mercure, patron des échanges, campe la vivacité qui soit innove et change une donne (un paradigme), soit blouse les parties-prenantes | revoir l'ambivalence du Trickster | j'entends, dans le débat sur le Grenelle de l'environnement, que pour 1 euro réel, 30 euros virtuels s'échangeraient | Là où les guerres ou l'écologie laissent pantois, la crise va-t-elle souder (et faire grandir) l'Europe ? Quid de la discrète et pragmatique Chine ? | avec ses déboires en Afghanistan et en Irak, avec la montée des pays émergents et cette crise, l'Amérique ressemble à un empire sur le déclin | cette crise du capitalisme ressemble à à d'autres crises, consubstantielles au modèle, mais en plus grand car les places de marché et les relations interbancaires sont historiquement à leur plus haut degré de connectivité (force... et vulnérabilité, on le voit) | Cette crise ressemble à une crise de la valeur ajoutée : quel gain réel la spéculation apporte-t-elle ? Sur quoi la valeur se fonde-t-elle ? Si c'est sur la prévision continuelle du volume des transactions, ça connaît une limite ; si c'est sur un échange de bons procédés (création de commodité), ça fait davantage sens | le capitalisme s'en remettra (pour le meilleur ou pour le pire selon le point de vue), une fois la purge terminée - mais les changements (interconnexion oblige) pourraient être sociaux, spirituels ou politiques (paradigmatiques) ; à suivre | c'est peut-être dans les pays du Sud que les changements seront le plus perceptibles, à voir | relire Edgar Morin et sa fine analyse du monde actuel, dans Une politique de civilisation (1997, entretien) ]

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« Le libéralisme ? Les décideurs politiques s'en contentent quand l'économie va bien. En temps de crise, généralement - et c'est pragmatique - leurs faveurs vont au modèle de John Maynard Keynes [intervention décomplexée de l'État, nda]. »

Philippe Frémeaux, directeur de la rédaction d'Alternatives économiques (magazine C dans l'air, France 5)

[ « L'Espagne et l'Allemagne ont su, pendant les années de croissance, remplir leurs caisses. Résultat : ils peuvent à présent financer leurs politiques. Nous ? Non. [...] Quant à L'ISF, l'Espagne socialiste l'a supprimé. Par ailleurs, en Espagne, 100 € publics dépensés ont un poids beaucoup plus fort que nos 80 € résiduels. » Emmanuel Lechypre, rédacteur en chef de L'Expansion | « En France, au-delà de 4 000 € nets par mois, vous êtes considéré comme riche. » Jacques Marseille, professeur d’histoire économique à Paris-I | les profs d'économie de mes années-lycées (1990's) étaient politisés : Alter éco était leur unique source à penser - la bonne nouvelle, c'est que c'est une excellente revue, fine et autonome | rien à voir - j'aime bien ce truc ]

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Au revoir, elevator pitch. De l'ascenseur, nous passons à l'ensemble qui le contient : l'immeuble ou la maison.

Ah l'immobilier ! Certes la crise des subprimes vient-elle d'outre Atlantique : c'est d'accord. Pour autant, il y a - en France - des tas de régions chères, où le marché reste et restera le même. Je le crois profondément. Une ville attirante, où les travailleurs continuent d'affluer pour s'installer (solde de population positif), eh bien cette aire est une mine d'or permanente. Au pire les prix vont-ils stagner un peu (et encore). Au mieux, les vendeurs vont-ils viser d'autres profils, plus élevés : je le crois davantage. Et donc, en théorie, tout peut rester cher. Pour longtemps.

Pour autant, il y a peut-être saturation. Je veux parler des ménages et de leurs moyens. Et alors, stagnation possible puisque les vendeurs touchent essentiellement - hors investisseurs - les familles (demandeurs de T3 minimum).

Je doute qu'un ménage moyen puisse rembourser, par exemple, plus de 800 à 1 200 € par mois : le marché peu à peu les exclut. La saturation vient sûrement du fait qu'un butoir mensuel est atteint. Regardons de près.

Voyons. Imaginons que vous ayez un capital de départ. Il vous faut emprunter :

120 000 € à 5 % pendant 10 ans ; vous remboursez mensuellement 1 300 €. Pareil à 15 ans : 950 €. À 20 ans : 800 €. Et à 25 ans : 700 € / mois.

Continuons : 150 000 € à 5 % pendant 10 ans ; vous remboursez mensuellement 1 600 €. À 15 ans : 1 200 €. À 20 : 1 000 €. À 25 : 900 €.

Maintenant, 200 000 pendant 10 ans : 2 100 € ; pendant 15 : 1 600 € ; pendant 20 : 1 300 ; pendant 25 : 1 200 €.

On augmente. 250 000 à 10 ans : 2 700 € ; à 15 : 2 000 € ; à 20 : 1 700 € ; à 25 : 1 500 €.

350 000 : 3 700 ; 2 800 ; 2 300 et 2 000 €. Et 400 000 : 4 200 ; 3 200 ; 2 700 et 2 400 € - là, c'est beaucoup.

En termes de seuils, je constate qu'un ménage moyen peut emprunter de 100 000 € à 250 000 €, sur différentes durées. Que dire ? Tout dépend de son capital de départ. S'il a un capital de 10 000, de 30 000, de 50 000 ou de 100 000 € (s'il vient de vendre son précédent bien par exemple), cela veut dire qu'il peut espérer acheter un bien oscillant entre 110 000 € et grosso modo 350 000 €.

Ce qui, selon que le m² coûte 2 000 ou 3 200 €, équivaut à :

[ 2 000 € le m²] : 1 T2 de 55 m² pour environ 1 000 € de mensualités ou 1 T4 de 100 m² pour env. 1 500 €.

[ 3 200 € le m² ] : 1 T3-T4 de 80 m² pour env. 2 000 € / mois ou 1 grand T4 de 110 m² pour env. 3 500 €.

Conclusion ? C'est vrai que se loger revient beaucoup plus cher qu'il y a 5 ans. Mon propre appart coûtait 1 200 € le m² (j'avais, il faut le dire, beaucoup marchandé). Sa valeur, maintenant : 3 000 € le m². J'en suis content mais c'est beaucoup trop. Jamais, en 2007, je ne pourrais faire vivre les miens dans mon quartier et ma superficie actuels.

Si mes évaluations tiennent debout, les vendeurs vont devoir considérer que les familles (cf. T3 ou T4) peuvent se permettre de dire oui à « seulement » 2 000 € le m², 2 500 maxi.

Peut-être les quartiers à 3 200 € le m² vont-ils baisser de 25 % en, mettons, 4 ans. Peut-être, encore et surtout, qu'ils vont attirer de plus gros cadres encore...

Dans une ville dynamique, j'opte pour le choix 2. Et vous ?

[ Simulateur en ligne | si les propriétaires des biens qui ont explosé sont modestes et qu'ils ont profité du boom sur ce premier bien pour y loger des locataires aisés et de leurs économies pour acheter un second bien, ils sont obligés - en cas d'incident de paiement - de supporter une grosse charge de coûts | il leur faut un réservoir de cadres ou de professions libérales, capables de payer une caution, parfois 1 000 € de loyer plus quelque 200 € de taxes et charges ]